不動産投資の世界を覗く（その7）…J-REITとSoftBank株の類似性
2018年12月の大手通信会社ソフトバンク㈱の新規株式公開は、その知名度の高さや規模の大きさから金融市場の注目を大いに集めました。売り出し金額は1987年のNTT株を抜いて過去最大となる約2.6兆円、上場時の株式時価総額は三菱UFJフィナンシャル・グループに次いで6番目となる約7.2兆円で、「配当利回り5.0%」のうたい文句が個人投資家からの需要を集めて、延べ約90万人のSB株主が新たに誕生しています。
一方、J-REIT（不動産投資信託）は、不動産投資のために設立された法人が運営しています。投資家から集めたお金や金融機関からの借入金で実物不動産を取得し、家賃収入や売却益を投資家に分配します。投資家はREITを通じて、わずかな割合とはいえ「大家さん」になるわけです（図参照）。
ところで、SBの事業内容や証券投資としての特性をJ-REIT（不動尊投資信託）と比較した場合、いくつかの共通点を見いだすことができますと、ニッセイ基礎研究所・不動産調査室の岩佐室長がコメントされていましたので、今回はこれを紹介します。
例えば、下表に示します様に、SBの通信サービス事業（インフラ分野）の売上比率は「91%」、配当性向（配当金／当期純利益）は「85.5%（85%程度を目安）」、配当利回りは「5.0%」であり、一方、J-RIETのインフラ分野の売上比率は「100%」、配当性向（配当金／当期純利益）は「99.5%」、配当利回りは「4.1%」であり、両者は良く似た特徴を持っているといえます。つまり、事業内容では、「高い公共性を有する国内のインフラ施設（通信設備、不動産）に投資し、契約者が支払う料金（通信料金、賃貸料）を収益基盤」としています。商品特性では、「配当性向が高水準で、高い配当利回りを実現している」という共通点があり、ともに「安定高利回り株」のカテゴリーに属することになります。
なお、SBの株価は、
(1) 政府による通信料金の値下げ要請、
(2) 新規参入による競争激化、
(3) 次世代通信規格（5G）への投資負担増への懸念
などから下落し、2019年2月時点では配当利回りは当初の5.0%から5.4%へ上昇しています。しかし、これらの懸念が払拭されて安定配当の確度が高まれば、今後はお互いの利回り水準を意識した値動きとなる可能性もありそうです（図）。
もっとも、10年後、20年後の将来像は両者で随分と違うのではないでしょうか。J-RETの商品特性は恐らく10年後も変わらないと思います。これに対して、SBは現在、ビッグデータやAI、IoTを活用した非通信事業（新規事業）の拡大に注力しています。また、通信サービス分野における技術革新のスピードは速く、事業環境はめまぐるしく変化しています。SBの今が10年前と異なるように、10年後のSBの姿は今と大きく異なっていると思われます。
共通点は幾つかありますが、株式は値上がり益（キャピタルゲイン）を求めるものですし、J-REITは債券と同じ様に分配益や利子による収益（インカムゲイン）を求めるもので、そこを十分認識した上で投資する必要がありそうです。今回のSB上場で株式投資を始められた方も多いかと思いますが、これを契機に、同じく安定して高い配当利回りが期待できるJ-REITへの投資を検討するのも１つの道ですが、皆さんどう思われますか。