リート投資に関する情報（その1）…REIT市場これまでの歴史
REITは1960年に米国で発祥した不動産投資信託です。日本では1990年代のバブル崩壊を契機として、米国から遅れること40年の2000年からJ-REITが登場し、2008年からのリーマンショックを乗り切って順調に市場が拡大しています。日本では現在63銘柄の投資法人が上場され、個別に売買されています。また、複数のREITに投資する投資信託もあり、上場している投資信託としてはREIT-ETFがあります。
リートとは、投資家から集めた資金を不動産（オフィスビル、賃貸マンション、商業施設、ホテル等）に投資し、不動産から得た賃料収入や売却益などから不動産の維持・管理費用等を支払った後の収益を投資家に分配する仕組みの金融商品です。一般にリートは、利益の大部分を投資家に分配（配当）するなどの一定の要件を満たすことにより、法人課税が減免されるなどの税制面での優遇を受けられる仕組みになっています。株式の場合は多くが内部留保に回るため配当は少ないのですが、REITの場合は収益がそのまま配当に回されるので、この配当の多さがREITの特徴となっています。すなわち、配当を受け取ることがREITの大きな特徴となっています。
J-REIT登場までの背景
1990年のバブル崩壊以降、銀行では不良債権問題により新たな貸し渋りで、企業は資金調達ができなくなっていました。そのため、バブル期に大量保有していた不動産を証券化して売却することで、その後の経営に必要な資金を捻出する必要性に迫られていたという時代背景が存在します。
J-REITの登場
J-REITは米国の本家REITから遅れること40年、投資信託法の改正によって従来株式や債権といった有価証券に限定されていた投資信託の投資分野に新たに不動産が加わることになり、J-REIT登場の法的な素地が整いました。そして2001年に、日本ビルファンド投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人の2法人が上場を果たしました。J-REIT解禁当初は、どの程度の分配金が実現できるのかが不透明であり、なおかつ2003年の大型ビル供給懸念により価格は低迷しました。
リーマンショック（2008年）までのJ-REIT
その後、最初に上場された2社の決算が予想以上に良好であったこと、更に2003年のビルの大量供給がJ-REIT市場へ与える評価が軽微であったことから、J-REIT市場は盛り上がって行きました。また2003年にJ-REITを組み入れた投資信託が登場したこともJ-REIT市場の躍進を後押ししました。2001年には2投資法人でしたが、2006年には12投資法人が上場し、REIT投資信託の銘柄は40社を超えました。
リーマンショックを乗り越えて
2008米国発のリーマンショックは当然J-REIT市場にも余波がきて、初の投資法人の破綻がおこりました。ニュー・シティ・レジデンス投資法人が民事再生を申請しました。J-REIT全体の時価総額もリーマンショック直前の8兆円から2兆円規模まで急落しました。
しかし、その後のアベノミクス、黒田日銀による異次元緩和、更に日銀のJ-REITの買い入れと後押しの要素が重なり、リーマンショック以前の水準を大きく超える10兆円以上の時価総額を形成するに至っています。現在2018年の時点では12兆円、私募リートと合せると19兆円という水準になっており、活況を呈しています。
株式市場とREIT市場の関連性
(1) 2017年は株式市場が好調だった一方で、東証REIT指数が下落基調を強め、同年年末にかけて底を打ちました。
(2) 2018年になると、株式市場は年初から大きく下落、その後も上値の重い展開が続きました。その一方で、J-REIT市場は割安感が先行し、上半期は海外投資家が買い姿勢を強め、資金流入が顕著に見られました。
(3) 2018年の年末から2019年の年初にかけて、世界的に株式市場が大きく下落しました。それを受けて、資産保全や分散投資の選択肢として、J-REITが大きく買われました。2019年の東証REIT指数は11年ぶりの高値を付けたこともあり、比較的高いリターンが見込めました。世界的に株式市場が大きく下落した背景には、米中貿易摩擦で輸出関連や外需の銘柄が大幅に下落したため、海外投資家を中心に、資産を株式からREITへシフトさせたことがあります。
このように、株式市場とREIT市場は逆相関の関係にあります。すなわち、投資家がリスクオンを狙って株式市場に向かう時には、REIT市場はおとなしく、株式市場が反落した時には投資家は安全指向でREIT市場にやって来ると考えられます。このようなREITを皆さんはどう思われますか。